■ 記者 黎明
近日，區法院收到了西城街道某小區物業服務公司送來的錦旗，錦旗上“公正高效，廉潔奉公”八個大字十分醒目。
原來，該物業服務公司與小區業主因物業費繳納問題發生糾紛，區法院迅速啟動物業糾紛訴前專項化解程序，調解團隊多次上門與小區業主溝通，同時就業主反映的物業管理問題與物業服務公司進行溝通，協商解決方案，并聯合多部門共同督促物業服務公司進行整改。最終，該小區大部分業主主動繳清了物業管理費。
這是區法院創新開展的物業糾紛“層層過濾”訴前專項化解機制，推動物業糾紛源頭治理的一個具體案例。今年，區法院充分發揮司法職能、積極參與基層社會治理，確定“協商打頭、調解為主、判決斷后”物業服務合同糾紛案件處理新模式，推動物業行業矛盾糾紛源頭化解，成效明顯。
重在宣傳
訴前調解化紛爭
近年來，隨著城市化發展，物業管理行業業務經營范圍擴大，我區物業矛盾糾紛也逐年上升。2019年至2021年，區法院審結物業糾紛案件合計3467件，位居各類民商事案件榜首，是必須重點著力化解的糾紛類型。
如何解困?區法院決定把宣傳物業法律、促企業提升服務質量作為“突破口”。
去年11月1日，區法院立案庭庭長楊寶黎為全區各物業服務公司管理人員和區住房城鄉建委物管科、各街道具體負責物業管理工作的工作人員作了“物業法律知識專題法治講座”。
講座上，楊寶黎指出了物業服務公司和小區業主在物業服務糾紛中各自存在的主要問題，并結合審判實踐中的熱點難點問題，重點講授了物業服務合同履行過程中的常見糾紛、發生原因及處理方式，同時，通過以案說法的形式，分析了幾起典型案件中各方權利和義務。
針對近年來矛盾多發的小區物業和糾紛類型，區法院讓企業整改先行。向物業管理公司發送司法建議12份，涉及夜間噪聲擾民、小區治安整頓、電梯維修等問題整改20余項，物業服務公司均整改完成并及時回復建議辦理情況，預先解決糾紛產生根源。
與此同時，加強相關法律法規、政策和物業服務合同宣傳解讀，讓物業業主認同“享受了公共物業服務就必須繳納費用”的規定。在居民小區普及開設法治專欄共12個，公示典型案例8個、示范判決2份、政策法規10條，引導雙方合理維權。
共商共治
交流對話暖民心
“層層過濾”訴前專項化解機制是怎樣運行的呢?
據介紹，區法院訴前調解團隊積極與基層調解組織、鄉鎮街道、物業協會等進行協調溝通后，決定先由物業服務企業通過自行催收的方式催收物業服務費，將此作為第一層篩選，過濾掉部分對物業服務滿意和可接受的業主不繳物業費的情形。再通過申請相關基層調解組織調解篩查，篩選出經調解可解決的糾紛，隨后再進行調解消化。
為了加強物業服務公司同小區業主之間的溝通交流，對產生糾紛的小區，區法院還組織召開訴源治理對話會，形成共商共治局面。
“物管小胡，電梯里有垃圾，麻煩打掃一下。”
“好的，馬上安排!”
……
這是西城街道鉑金鳥巢小區物管工作人員胡女士與小區業主的對話。
胡女士介紹，以前業主與小區物管缺少溝通渠道，發生矛盾后業主就聲稱不繳物業費。現在通過微信群或者面對面交流，就把問題解決了，大家都和和氣氣。
“在物業糾紛調解中，街道充分發揮基層組織的作用，首先讓業主表達意見，然后讓物業服務公司經理對意見和建議作出解答、解釋和整改表態。同時推廣網格化管理制度，例如樓棟長管理制度的運行，提高了小區服務質量，減少了物業服務費拖欠情況。”西城街道辦事處相關負責人周碌說。
“解決物業服務收費難的問題，相關方面要共建、共治。”區物業行業協會會長陳發于介紹，目前全區有95個物業項目。物業協會要加強宣傳力度，努力營造物業服務公司以小區為家、業主對物業服務滿意的氛圍，促使小區業主形成自愿繳費的風氣。
通過“層層過篩、分級處理”模式，區法院會同住建部門、街鎮社區等召開聯席會議3次，充分借助行政力量督促轄區物業企業排查矛盾風險點7個，整改問題42個。推進人民法院調解平臺進社區、進網格，開展在線調解300余件次，開展法治宣傳進小區21場次，將糾紛化解在源頭。
訴訟斷后
規范秩序促和諧
據介紹，物業服務企業和小區業主發生矛盾后，區物業協會和屬地街道要先行對物業服務合同糾紛進行調解。未經調解的案件，一般不直接進入法院訴訟。
在調解過程中，區物業協會和屬地鎮街要收集屬于物業職責范圍內的問題，區法院以司法建議的形式，向區物業協會、區住房城鄉建委發出建議，要求物業協會和區住房城鄉建委督促小區物業服務公司有針對性上門回訪并解決問題。
針對經催收、街鎮及行業部門調解后仍無理由拒絕繳納物業費的業主，物業服務公司有針對性地選擇個例進行起訴，法院對案件進行精審，并作出示范性判決。讓無理取鬧、拒繳物業服務費業主認識錯誤，履行責任，規范行業秩序。
判決文書可由業主委員會或物業服務公司在隱藏當事人基本信息的基礎上，在業主群或者小區法治專欄進行公示，并由法院對判決內容進行釋明。同時，物業服務企業要明確自身定位，不斷提高物業服務能力和水平，為所服務的小區營造宜居的生活環境。
釋明完后，物業服務公司可根據判決內容上門做解釋工作，了解業主不繳納物業費的真實意圖，并把情況反饋給區法院。
“對走完調解程序后仍拒不執行的，法院進行速裁速執。”楊寶黎說。同時，如果物業服務公司在服務過程中對業主構成侵權的，業主可單獨向區法院提出訴訟。
今年來，區法院物業糾紛訴前化解成功率達95%以上，訴源治理工作取得初步成效，得到群眾一致好評。目前，區法院正將已經形成的物業糾紛訴源治理做法走深走實，不斷提高人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。
